Với những người đang tìm hiểu về bất động sản, đặc biệt là việc đầu tư vào bất động sản, có lẽ bạn đã đôi lần gặp qua REIT. REIT là gì? Biết về REIT có cần thiết không?
Ở bài viết này, Cohousing sẽ giải đáp cho bạn những thắc mắc ấy.
Mục Lục Bài Viết
REIT là gì?
REIT là viết tắt của cụm từ Real Estate Investment Trust, có nghĩa là Ủy thác Đầu tư Bất động sản. REIT cho phép các cá nhân đầu tư vào các bất động sản quy mô lớn, tạo ra lợi nhuận trong tương lai.
Một công ty ủy thác đầu tư bất động sản là một công ty sở hữu, hoạt động hoặc quản lý tài chính bất động sản tạo ra lợi nhuận hoặc các tài sản tương tự. Đó có thể là các tòa nhà văn phòng, khu mua sắm, căn hộ, khách sạn, khu nghỉ dưỡng…
Thông qua REIT, mỗi người có thể đầu tư vào bất động sản giống như cách họ đầu tư vào các ngành công nghiệp khác. Một cá nhân có thể làm vậy bằng cách mua cổ phiếu của một công ty, thông qua quỹ tương hỗ (mutual fund) hoặc quỹ EFT (Exchange-traded fund – Quỹ đầu tư mô phỏng tỷ suất sinh lợi của loại tài sản nào đó). Như vậy, một người có thể thu lợi mà không cần phải trực tiếp mua, quản lý tài sản.
Điểm khác biệt giữa một công ty ủy thác đầu tư bất động sản và các công ty bất động sản khác là REIT không phát triển các tài sản bất động sản để bán lại trong tương lai. Trái lại, REIT sẽ mua và phát triển bất động sản để vận hành bất động sản như là một phần trong hồ sơ đầu tư của nó.
Phân loại REIT
Ủy thác Đầu tư Bất động sản có thể được phân loại theo hai tiêu chí:
Theo tài sản
Dựa trên cách phân chia theo tài sản, REIT có thể được chia thành 3 loại:
- REIT cổ phần: sở hữu tài sản đem đến thu nhập đến từ việc cho thuê bất động sản cho các cổ đông của REIT. Khi một công ty REIT cổ phần bán tài sản, các cổ đông sẽ nhận lại tiền theo tỷ lệ của cuộc mua bán, dù lãi hay lỗ.
- REIT thế chấp: giữ các bản thế chấp tài sản. Một công ty như vậy có thể thu thập các khoản tiền trả lãi suất và tiền gốc từ người thế chấp. Các bản thế chấp có vai trò như quyền đặc lưu động sản. Điều này có nghĩa là REIT có thể tịch thu tài sản nếu như người thế chấp không trả được khoản nợ.
- REIT hỗn hợp: kết hợp hoạt động của hai loại REIT trên.
Theo lĩnh vực
Theo Investopedia, các công ty ủy thác đầu tư bất động sản sẽ chỉ tập trung vào 5 lĩnh vực, trong đó 3 lĩnh vực đáng chú ý là:
- Văn phòng: Các công ty tập trung vào văn phòng sở hữu và quản lý các bất động sản văn phòng thương mại, cho thuê hoặc quản lý các tòa nhà văn phòng sở hữu bởi một bên thứ ba, qua đó thu phí quản lý. Lãi suất thấp có lợi với REIT văn phòng, vì khi đó các doanh nghiệp có thể trả tiền thuê đúng hạn, và nhu cầu thuê cũng tăng cao, đặc biệt là với những tòa nhà chất lượng cao.
- Nhà ở: Các công ty nhà ở sở hữu và quản lý những tòa nhà căn hộ, nhà ở cho học sinh, nhà lắp ghép… và nhiều hình thức nhà ở khác. Doanh thu từ các tài sản cho thuê này phụ thuộc vào tỉ suất sử dụng, chi phí vận hành và điều kiện kinh tế.
- Cư trú: Tài sản thuộc sở hữu của REIT cư trú bao gồm khách sạn, nhà nghỉ và khu nghỉ dưỡng. Những REIT này kiếm tiền nhờ vận hành và cho thuê những cơ sở này cho các nhà bán lẻ hoặc người thuê dài hạn. Doanh thu thu được trên số phòng hiện có (RevPAR) là yếu tố quyết định thành công của tài sản cư trú.
Các công ty REIT tạo ra doanh thu như thế nào?
Các công ty ủy thác đầu tư bất động sản cổ phần tạo ra doanh thu từ việc cho thuê bất động sản. Nguồn tiền này sau đó sẽ được chi trả cho những người cổ phần. Công ty bắt buộc phải chi trả 90% thu nhập chịu thuế của mình cho những người nắm giữ cổ phần. Khi nhận được số tiền, các cổ đông sẽ chịu thuế thu nhập cho phần cổ tức này.
Trong thực tế, doanh thu từ việc cho thuê không được chi trả hết cho cổ đông. Đó là vì bất động sản cần được bảo dưỡng, quản lý tài sản, vì vậy chịu thêm một khoản phí. Sau khi trừ đi những khoản chi phí này, phần còn lại sẽ được chi trả cho cổ đông. Cổ tức có thể được chi trả hàng năm hoặc hàng tháng,…
Với REIT thế chấp, công ty sẽ cấp vốn cho bất động sản và kiếm tiền từ khoản lãi đầu tư. Bạn cũng có thể kiếm tiền từ REIT bằng cách bán cổ phần của mình. Cũng như những loại chứng khoán khác, giá của REIT dao động rất nhiều. Nếu bạn đã đạt được mục tiêu đầu tư của mình, bạn có thể bán cổ phần và nhận lại tiền gốc và lãi.
Tiêu chí của một công ty REIT
Để được gọi là một công ty ủy thác đầu tư bất động sản, một công ty cần phải tuân theo những điều khoản nhất định của Bộ luật doanh thu nội bộ (IRC – Internal Revenue Code). Cụ thể, công ty đó phải:
- Đầu tư ít nhất 75% tài sản vào bất động sản, tiền mặt…
- Thu lợi ít nhất 75% từ việc cho thuê, tiền lãi thế chấp dùng để cấp vốn cho bất động sản
- Chi trả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng lợi tức cho cổ đông mỗi năm
- Là một thực thể có trách nhiệm đóng thuế như một công ty kinh doanh
- Được quản trị bởi một ban giám đốc hoặc một người ủy thác
- Có ít nhất 100 cổ đông sau năm đầu tiên hoạt động
- Có 5 hoặc ít hơn cá nhân nắm giữ ít nhất 50% cổ phần
Cohousing hi vọng rằng bài viết trên đây đã cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết về REIT – Ủy thác Đầu tư Bất động sản.
